A股40家房企发布亏损预警，业绩大面积坍塌的变量是什么？
曾经盈利规模动辄上百亿的房地产企业，如今在利润下滑的漩涡中越跌越深。
截至1月31日收盘，据Wind统计，在申银万国房地产行业分类下，发布了业绩预告的约68家企业中，40家为亏损状态，占比近六成，其中有14家为首度亏损；有48家的业绩同比向下。其中，国资背景的首开股份、大悦城、华侨城等规模房企出现了首亏；而早已陷入债务危机中的蓝光发展，业绩则在持续下探，亏损规模已近220亿元。
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这场从2018年延续至今的利润规模收缩，其背后的成因已从高地价项目结算挤压利润空间，演变为疫情影响交付规模、销售不振、售价降低等，以及由此而引发的大规模资产减值计提。
业内认为，2021年下半年以来市场持续下行、信用危机接连发酵，企业纷纷认为物业存货未来实现的价值难以达到初始预期，应收账款的回收程度也要打折扣，因此开始计提或者加大计提资产减值。
不过，2022年以来，从中央到地方，包括保交楼措施、下调房贷利率、放松“四限”、刺激消费等政策相继发力，行业将重回正常运行轨道，以价换量等措施有望结束，未来资产减值计提也会收缩。
荣盛成“亏损王”
2022年房企生存之艰难，从业绩预告中可窥探一二。
（以净利润下限为准进行排序，亏损额在前三十位的房企）
最大亏损在100亿及以上的有7家企业。以此计，荣盛发展堪称“亏损王”，其预计2022年最高亏损可达250亿，较2021年同期的亏损额度再扩大超200亿，日净亏近7千万。阳光城的亏损额度也同样在继续扩大，从2021年的不到70亿元增至不少于80亿，最高亏损则可能达到110亿元。
较早暴雷的蓝光发展在2021年就已亏掉超百亿，2022年的利润持续下探，亏损额度达到219亿元。不只是经营业绩不振，蓝光发展预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右，而根据《股票上市规则》的有关规定，该公司股票可能被实施退市风险警示。
除了已爆雷房企越亏越多，随着行业销售持续地萎靡不振，各地房价的普遍下探，以及债务危机的蔓延，更多房企加入了亏损的行列。据Wind统计，有14家企业首度出现亏损，不乏华侨城、大悦城、首开股份、格力地产等规模房企、国资背景房企。
这其中，在2022年爆发了债务危机的金科股份预亏额度最大。该公司2021年同期实现盈利超36亿元，预计2022年将亏损95亿元以上，最高则达190亿元，已然超过阳光城，位列A股房企的第三位。
紧随金科之后的则是央企华侨城。该公司预计2022年的净利润为-80亿元至-110亿元，同比2021年最高降幅超389%。给华侨城造成了如此大规模亏损的，不只是地产开发业务，还有深受疫情影响的旅游业。
据披露，2022年上半年，华侨城共有32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区等。庞大的文旅板块，对华侨城形成了不小的冲击，“报告期内，旅游景区业务受疫情的冲击严重，亏损金额加大”，同时因持续亏损或更新改造等因素，华侨城对部分景区资产计提减值。
大悦城亦是由盈转亏，尽管亏损额度在30亿元以下，但同比跌幅却高达2600%。大悦城在公告中给出的解释除了受房地产销售影响之外，还包括疫情下扶持租户平稳经营和发展，而为商户累计减免约10亿元租金等。
盈利规模同比断崖式下挫，也是房地产行业在2022年度业绩表现的一大共同点。除了大悦城外，珠江股份净利润的同比跌幅也超过2000%，格力地产、北辰实业的最高跌幅在900%以上，世茂股份、金科股份的最高同比跌幅也在600%以上。据Wind，同比跌幅最高在100%以上的企业共有19家。
颇值得一提的是，华夏幸福在债务重组上取得的进展，也促使其在2022年扭亏为盈，从2021年亏损超290亿元，一举实现盈利，预计归属于上市公司股东的净利润为11亿元-16亿元。
华夏幸福在公告中表示，目前正在推进《华夏幸福债务重组计划》及《华夏幸福债务重组计划补充方案》，而根据前述计划及方案与债权人签署相关协议后，涉及债权人豁免或调减公司对其的债务（包括本金、未支付利息及罚息），“本次业绩预告中已考虑相关影响”。
不过，基于债务重组进展而确认的债务重组收益，为非经常性损益，若扣除该部分损益影响，华夏幸福在2022年的经营业绩仍为亏损，扣非净利润约为-173亿元到-168亿元。
大额资产减值频现
事实上，房地产自2018年起，行业利润增速就出现了明显下行趋势。
早前房企利润空间的缩小，多是地价持续创新高，叠加限价、限签等政策的持续收紧，使得房企毛利率下降、盈利能力不及过往。同时也由于高价地被套，房企开始进行资产减值计提工作，其中主要来自于存货跌价减值。
彼时业内认为，随着前期高价地逐步去化并完成结算，中长期行业盈利能力将触底回升。但近两年行业基本面的大幅下行，为房企盈利能力的扭转增加了不少变数，处于低位的购房需求、降价促销的手段、房价下行都是其中的关键因素。有多位房企内部人士曾向记者表示，降价加大去化的一大弊端就是引起资产减值。
2022年首次出现亏损的大悦城就直言，为克服市场持续下行的不利影响，该公司优化库存和推盘策略，加快库存去化和资产周转，部分在建在售项目销售价格未达预期，由此按照相关规则计提资产减值准备。
头部房企也无法避免大规模资产减值。巨亏超百亿的华侨城称，“考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加”。新城控股亦称，由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。2022年净利润同比下挫超5成的招商蛇口也表示，表示由于市场情况变化，报告期内，计提资产减值准备同比增加；在2021年，这一数值就已经达到了33.9亿元。
出险房企更是如此。克而瑞研究中心指出，为应对流动性困境，出险房企纷纷通过降价销售、低价出让资产等方式实现资金回流，使业绩面临不小挑战。
蓝光发展的境遇大约是出险房企的一个缩影。该公司在2021年计提了约65.76亿的减值损失后，在2022年进一步计提了约160亿元的减值损失，其中主要仍为存货跌价准备。
造成这一现象的原因在于房地产市场仍未企稳，同时蓝光发展自身债务风险尚未得到完全化解，公司品牌仍在持续受损，且其经营情况及融资环境未得到改善，已完工开发产品房源和在建与待建开发项目，未来很可能仍难以实现项目获取时的预期。于是，考虑到市场环境及其自身债务风险及经营情况影响，客户购房预期进一步降低，蓝光发展进行了更大额度的计提。
值得一提的是，目前市场处于底部盘整阶段，在谨慎性原则下，合理计提资产减值有其必要性，也有房企为保障未来财报业绩的稳定性，实行一次性计提。2021年因计提存货跌价准备超7亿元而亏损的大名城，在2022年顺利扭亏。
业内人士指出，未来房企是否还会再出现如此大规模的资产减值计提，取决于此后市场的修复情况。克而瑞认为，中长期来看，房地产行业以“稳”为主基调，供应端、需求端等全方位政策相继落地、执行，企稳、巩固是行业发展趋势。在此趋势下，资产减值计提也会收缩，根据市场恢复情况，部分房企存货跌价损失或能转回，形成收益。
